Sprzedaż mieszkania z kredytem frankowym – czy jest możliwa i jak ją przeprowadzić?

Sprzedaż mieszkania z kredytem frankowym może wydawać się skomplikowana, szczególnie gdy aktualne zadłużenie jest wysokie albo właściciel prowadzi spór sądowy z bankiem. Sama hipoteka nie oznacza jednak, że nieruchomości nie można sprzedać. Lokal pozostaje własnością kredytobiorcy, natomiast wpis w księdze wieczystej zabezpiecza wierzytelność banku.

Kluczowe znaczenie ma odpowiednie przygotowanie transakcji. Przed wystawieniem mieszkania na sprzedaż warto poznać aktualne saldo kredytu, sprawdzić zapisy umowy oraz ustalić, na jakich zasadach bank zwolni nieruchomość z hipoteki.

Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem we frankach?

Tak, sprzedaż mieszkania z kredytem frankowym jest możliwa. Kredyt hipoteczny nie odbiera właścicielowi prawa do dysponowania nieruchomością. Trzeba jednak pamiętać, że hipoteka ujawniona w księdze wieczystej nie znika automatycznie po podpisaniu aktu notarialnego.

Najczęściej część ceny zapłaconej przez kupującego zostaje przekazana bezpośrednio na rachunek wskazany przez bank. Pieniądze te są przeznaczane na całkowitą spłatę zadłużenia. Pozostała część ceny, jeżeli wartość mieszkania przewyższa saldo kredytu, trafia do sprzedającego.

Przykładowo, gdy mieszkanie zostanie sprzedane za 650 000 zł, a zadłużenie wynosi 420 000 zł, kupujący może przelać 420 000 zł bezpośrednio do banku, natomiast pozostałe 230 000 zł przekazać właścicielowi. Dokładny sposób rozliczenia powinien zostać opisany w umowie sprzedaży.

Pierwszy krok – kontakt z bankiem

Przed rozpoczęciem negocjacji z potencjalnymi kupującymi należy zwrócić się do banku o przygotowanie dokumentów dotyczących kredytu. Najważniejsze jest zaświadczenie wskazujące aktualną wysokość zadłużenia oraz numer rachunku przeznaczonego do całkowitej spłaty zobowiązania.

W dokumencie powinny znaleźć się również informacje dotyczące ewentualnych kosztów wcześniejszej spłaty i warunków rozliczenia kredytu. W przypadku zobowiązania walutowego należy sprawdzić, według jakiego kursu bank przeliczy saldo oraz przez jaki okres podana kwota pozostaje aktualna.

Drugim istotnym dokumentem jest promesa wykreślenia hipoteki. Bank deklaruje w niej, że po otrzymaniu określonej kwoty wyda zgodę na usunięcie zabezpieczenia z księgi wieczystej. Promesa chroni interes kupującego, ponieważ potwierdza, że po spłacie zobowiązania nieruchomość będzie mogła zostać uwolniona od dotychczasowej hipoteki.

Co zrobić, gdy zadłużenie przewyższa wartość mieszkania?

Jedną z największych trudności może być sytuacja, w której aktualne saldo kredytu jest wyższe niż cena możliwa do uzyskania ze sprzedaży. W takim przypadku środki przekazane przez kupującego nie wystarczą do całkowitej spłaty zobowiązania.

Sprzedający może wówczas pokryć różnicę z własnych oszczędności albo podjąć negocjacje z bankiem. Niektóre rozwiązania mogą obejmować ustanowienie dodatkowego zabezpieczenia, zmianę warunków spłaty lub przeniesienie zabezpieczenia na inną nieruchomość. Każda taka możliwość wymaga jednak indywidualnej decyzji banku.

Dlatego przed ustaleniem ceny ofertowej należy dokładnie porównać wartość rynkową mieszkania z rzeczywistym saldem kredytu.

Jak przebiega sprzedaż mieszkania z kredytem frankowym?

Po otrzymaniu dokumentów z banku można podpisać umowę przedwstępną. Powinna ona szczegółowo określać cenę, terminy płatności, wysokość zadatku, sposób spłaty kredytu oraz termin zawarcia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli kupujący korzysta z finansowania hipotecznego, jego bank również przeanalizuje księgę wieczystą, promesę oraz warunki zwolnienia dotychczasowej hipoteki. Transakcja jest wówczas rozliczana w taki sposób, aby odpowiednia część środków trafiła bezpośrednio do banku sprzedającego.

Po całkowitej spłacie zobowiązania dotychczasowy bank wystawia zgodę na wykreślenie hipoteki, nazywaną często listem mazalnym. Dokument ten stanowi podstawę do złożenia w sądzie wieczystoksięgowym wniosku o usunięcie wpisu.

Więcej informacji o procedurze można znaleźć w poradniku wyjaśniającym, czy można sprzedać mieszkanie z kredytem.

Sprzedaż mieszkania podczas sporu z bankiem

Prowadzenie sprawy dotyczącej kredytu frankowego nie zawsze uniemożliwia sprzedaż nieruchomości. Transakcja może jednak wpłynąć na rozliczenia z bankiem i sytuację procesową kredytobiorcy. Znaczenie ma między innymi etap postępowania, treść pozwu, sposób spłaty kredytu oraz ewentualne zabezpieczenie udzielone przez sąd.

Przed sprzedażą warto skonsultować dokumentację z pełnomocnikiem prowadzącym sprawę. Pozwoli to ocenić, czy wcześniejsza spłata nie wpłynie negatywnie na dochodzone roszczenia i jakie dokumenty należy zachować. Szczególnie ważne są potwierdzenia wszystkich wpłat, zaświadczenia bankowe, historia spłaty oraz dokumenty dotyczące rozliczenia ceny sprzedaży.

Podsumowanie

Sprzedaż mieszkania z kredytem frankowym jest możliwa, lecz wymaga starannego przygotowania. Najważniejsze kroki to ustalenie aktualnego salda, uzyskanie promesy wykreślenia hipoteki, odpowiednie zapisanie sposobu płatności w umowie oraz dopilnowanie wydania przez bank zgody na wykreślenie zabezpieczenia.

W przypadku wysokiego zadłużenia lub trwającego procesu sądowego warto skorzystać z pomocy notariusza, prawnika albo doradcy posiadającego doświadczenie w transakcjach dotyczących nieruchomości obciążonych hipoteką.

FAQ – najczęściej zadawane pytania

Czy bank może zabronić sprzedaży mieszkania z kredytem frankowym?

Właściciel może sprzedać nieruchomość obciążoną hipoteką. Konieczne jest jednak ustalenie z bankiem warunków spłaty zadłużenia i późniejszego wykreślenia zabezpieczenia.

Kto spłaca kredyt po sprzedaży mieszkania?

Najczęściej część ceny odpowiadająca wysokości zadłużenia jest przekazywana bezpośrednio do banku. Nadwyżkę otrzymuje sprzedający.

Czy kupujący może sfinansować zakup takiego mieszkania kredytem?

Tak. Bank kupującego musi jednak zaakceptować sposób spłaty dotychczasowego zobowiązania oraz dokumenty potwierdzające, że stara hipoteka zostanie wykreślona.

Czy można sprzedać mieszkanie w trakcie procesu frankowego?

Jest to możliwe, ale przed transakcją należy skonsultować się z pełnomocnikiem. Sprzedaż i wcześniejsza spłata mogą mieć znaczenie dla sposobu prowadzenia sprawy oraz późniejszych rozliczeń z bankiem.

Jakie dokumenty z banku są potrzebne?

Podstawą jest zaświadczenie o aktualnym saldzie zadłużenia, numerze rachunku do spłaty i warunkach wcześniejszego rozliczenia kredytu. Potrzebna jest również promesa lub oświadczenie dotyczące zgody na wykreślenie hipoteki po spłacie.